投資分析の知識が無いと、例えば表面利回りであったりフルローンであったりそういったたったひとつの価値判断でどんどん突き進んでいく方向へ進みやすいのですが、一般的には知識を身に付けるにしたがってだんだん実は地雷原に足を踏み入れていたのを知って怖くなるんですね。
「投資するにふさわしい物件=買える物件が無い!」という状態です。でもさらに知識や技術を身に付けていくことによって、その状態を解決することができるようになります。 私自身の不動産投資は長期保有をして建て替えやリフォームで運用していく「コア物件」、そのコア物件を主にキャッシュフローを使って助ける役割をになう「キャッシュフロー(CF)」お助け物件、それからバリューアップ後の転売によって売却益を得てそのキャッシュでコア物件を助ける「まとまった現金」お助け物件を順番に組み合わせながら仕組みを作っていく手法を使っています。
スタート資金は500万円、仕組みを構築するのにかける期間は14年。最終的には年間1000万円のキャッシュフローをローンがない状態で生み出すというのがゴールです。
いまこの段階で方向性を転換すれば、(1)ローン残債なしで420万円のキャッシュフロー(家賃収入は520万円)(2)ローン残債ありで2300万円のキャッシュフロー(家賃収入は9300万円)。どちらの方向にでも舵をきれます。
変幻自在なんです。
私の組み立てる不動産投資は新築だとか古い物件だとか、区分だとか一棟モノだとか、そういったことに縛られません。
それは攻守一体いつでも色んな手が打てるし、いつでも逃げ込めるということでもあります。
禅語に「把放自在」という言葉があります。
簡単に言ってしまえば握るも放すも自由自在。自由な捉われない心の状態でいるということです。
物件や地域や手法や成功体験に知らず知らずのうちに捉われてしまうのが人間の常ですが、いったん一歩引いたところからフラットな心で見るということはとても重要です。
そのためにもモノサシとなる考え方を知っておくことが必要なのですが、意外とわかりやすく述べた書籍が無いものですから今回の執筆を思い立ったということです。
本書はCPM(米国不動産経営管理士)が使う投資理論をベースにしていますが、日本独自の市場環境や商習慣・諸条件を加味しながら、そしてFP(ファイナンシャルプランナー)として、1級建築士として、不動産証券化協会認定マスターとして、宅建主任者・不動産コンサル・不動産アナリストとしてあるいは実践大家としていろんな切り口から編み出した方法を含め、なるべくわかりやすく、また実践にすぐに応用できるような内容としてあります。
About this Title
投資分析とポートフォリオ、出口戦略。道具として使えるようになればいろんなことができる予感がしませんか?
不動産投資の世界で、さまざまな投資家の方がさまざまな投資をされていますが、その長所と短所はなにか?どうすればよりよい投資に作りこんでいけるか?ということがきっとこの引き出しを持つことによって明確になるはずです。ぜひ、投資分析を使って不動産投資の検証をしてみてください。そして、組み合わせるならばどんな物件か?出口の取り方はどうするか?ということを考えてみてください。「私であれば」というお話は、本の中でもいくつかご紹介させていただきましたし、ここで紹介できなかった選択肢やパターン、物件についてはまた別の機会に講演やブログなどで紹介させていただきたいと思いますが、まずは皆さん自身の戦略をもって作戦を立ててみてくださいね。
都心の新築区分マンション、都心の中古区分マンション、地方の激安中古区分マンション、地方の激安中古木造アパート、戸建賃貸住宅、地方の一棟マンション、マイホームや親の家を使った不動産投資、借地権上の建物、更地かアパートを建てるか・マンションを建てるか、リフォームするかどうか・・・。
いくらでも選択肢が用意されています。 それからもうひとつ、
不動産投資はどちらかというと投資というよりも「商売」あるいは「事業」といった方が正確にその姿を表していると思います。出資金で、金融機関からの融資で、アパートやマンションといった箱物を取得して、使用料を得ながら運営していく。
商売で大切なものはP/L(損益通算書)とB/S(貸借対照表)。収支計算をちゃんとして利益がでるようにして、全体の資産と借入れのバランスを見る。そして資金繰りに詰まらないようにキャッシュフローに気をつける。
また、事業には継続性が必要ですから、資本改善や物件の入れ替えといった適切なメンテナンスも必要です。どんな商品(部屋)が消費者に受け入れられるのか、何を求めているのか。いつも研究しないと時代に取り残されます。
不動産投資はマネーゲームではありません。
どれだけ早く大物になったか、どれだけ大きな融資を引けたか、どれだけ沢山の物件を手に入れられたかを競っても仕方が無いことだと思います。
家賃収入の多さや資産の大きさを自慢し合っても空虚です。
それよりも、自分自身が持っている仕事とは別にひとつの事業を通して社会に貢献してその結果消費者から支持を得ているという道を求めていく方が正しいような気がします。
仕事は神聖なものです。
「主体的に生きる人は自分自身の影響の輪の中のことに感心を持つ」。
スティーブン・R・コヴィーの言葉ですが、輪の範囲をどれだけ広げていけるかということとその影響力が良いものであるかを求め続けていくのが人生の目的なんじゃないかなぁと思っているわけです。職場で家庭でそして不動産投資の現場で。
人はだれでも歳を取って社会の表舞台から去るときが来ます。
逆にそうでないと次の世代へのバトンが渡せないということでもありますしね。
そして、定年後の人生がこれだけ長くなり、人類がいままで経験したことが無いような時代が訪れて、みんなあわてているわけです。
だって自分自身が老人になったり、病人になったり、職を失ったりということってイメージできないですからね、そうでないときには。
一生を通じて主体的に生きていくための、そして社会に対してよい影響力を与え続けていくための手段として不動産投資は悪くないと思います。
さらに不動産投資の世界は他の数ある商売・事業・投資に比べるとまだまだ遅れています、技術も・仕組みも・考え方も。
いまだに相対取引で価格交渉ですし、インサイダー取引の規制だって無いんですから。
言い換えれば本当の意味でのライバルが少ないわけですから、投資家としての、商売人としてのちゃんとした使命感を持って、そして知識・経験の引き出しをひとつずつ増やしていく作業を倦まずにコツコツ続けていけば必ずうまくいくということです。
大切なのは自分にとっての成功は何かということです。
キャッシュフローが沢山入るようになって、贅沢な暮らしができるようになったとしてもこころのどこかで「なんか楽しくないなぁ」と違和感をいだくようでは恐らくその人にとっての成功は訪れていないんだと思います。
自分はどこへ行こうとしているのか、何のためにしているのかということを時々思い出しながら頑張ってください。
